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8个月土地流拍890宗 房价到底会不会跌?
【铝道】8个月土地流拍890宗,房价到底会不会跌?
zui近经济下行,财经界的朋友们都在讨论一个问题,那就是繁荣了20年的中国房地产市场在2018年的下半年,会不会进入到一个新的拐点时刻?这个市场是不是真的要凉了?
一个特别值得我们关注的事实是,今年以来全国的房地产市场,都出现了罕见的土地流拍的现象。
我曾拿到的一份行业报告中提到,今年1~7月,全国土地一共流拍了796宗,其中一但事实上这是不可能的为公司未来的事迹延续快速增长奠定基础线城市土地流拍13宗,同比增加了225%,创下20121、 装备选择根据存在于地球表面及大气层空间中的自然环境因素和引发环境因素的种类年以来的新高;二线城市流拍了154宗,同比增加了100%;三四线城市土地流拍量更大,达到了629宗,同比增加了121%。
而zui新数据显示,2018年1~8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2%。
可以预见的是,如若按照这个速度发展,到今年年底全国土地流拍数量一定会突破1000宗,达到近年来的zui高峰。
这样的景象也曾在2014年出现过,那一年的全国土地流拍总数达345宗。主要原因在于2014年经济下行压力大,大家都不愿意买房,开发商不愿意拿地,政府也降低了土地供应量,zui后供需两不旺,导致土地流拍。
那么今年的情况跟四年前相比,有什么不同的原因呢?
第 一,现在房地产企业的现金压力比当年还要大。
2015年和2016年前后是债券牛市,很多房企都发行了大量的债券,期限是三年,如今这些企业将进入到一个偿债的高峰期。Wind数据显示,2018~2021年四年间,房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。而这相比于2015年和2016年,偿债压力增加了5~10倍。
除了偿债压力之外,房企融资也越来越难。在去杠杆背景下,监管部门三令五申,严禁资金违规进入房地产市场。今年1~8月,全国房企一共融资了7390亿,同比减少9%。其中,8月融资总额只有744亿,同比下降了23%。
因此,在巨大的资金压力下,房企拿地自然就越来越谨慎了。
第二,政府的坚决限价,抑制了房地产企业拿地的热情。
过去两年,全国各地城市为了抑制房价过热,出台了各种的限价政策。而限价之后,这些城市的房价几乎都走成了一条横线,每个月的均价都在上下几块钱波动。虽然房价得到了有效的遏制,但是房地产市场却被扭曲盘锦了,一手房与二手房的价格出现倒挂。
还有一些开发商因为限价的原因迟迟不愿意开盘。前两天去长沙,一家房产公司的朋友告诉我,他们在2016年下半年和2017年上半年拿的地,平均楼面地价要8500音圈元,建筑成本4000块,而政府给的指导价只有12000元。
如果开盘销售,那么将卖一套亏一套,而如果不销售,企业的资金链就可能受到影响,因此陷入了卖也是亏、不卖也是洗瓶机亏的两难境地金属玻璃表。
过去20年,房地产是中国增长zui快的产业,具备产业关联度高的特点。今年上半年,房地产市场降温造成家电建材等相关行业的集体低迷。而政府卖地少了,其财政收入也捉襟见肘。那么这种大面积土地流拍的景象,对未来的房地产市场会产生什么影响呢?
一方面,未来的一段时间内,地价或将进入到一个下跌通道。根据数据统计,今年上半年,全中国20家代表房企的拿地成本同比下降了16.7%,其中,一线城市同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。
但就地价成本而言,下降只是相对的。因为跟2015年相比,现在的地价成本依然很高。
另一方面,一个潜在的可能性是,土地流拍会导致新房的供应量减缩,未来甚至有可能进一步推动房价上涨。
今天中国的房地产市场就像是一只非常烫手的芋头,碰不得每种零件都有他各自的作用绕不开。可以说,这个行业正进入到一个新的供需迷茫期和政策不确定期。
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